Nhà ở Đức — Wohngeld · Sozialwohnung · Mietspiegel

Đức là xã hội thuê nhà với bảo vệ người thuê rất mạnh. Hơn một nửa dân số sống thuê suốt đời; tiền thuê, chấm dứt hợp đồng, tăng giá đều được pháp luật quy định chi tiết. Khác Hàn Quốc ở ba điểm: (1) tiền đặt cọc giới hạn ở 3 tháng tiền thuê, (2) có trần tăng giá thuê, và (3) hai chương trình hỗ trợ cho hộ thu nhập thấp — Wohngeld (trợ cấp nhà ở) và Sozialwohnung (nhà ở xã hội).

Wohngeld (trợ cấp nhà ở)

• Trợ cấp tiền thuê và phí phụ cho người thuê, người sở hữu nhà thu nhập thấp. Người nhận Bürgergeld không thuộc đối tượng Wohngeld vì đã được chi trả riêng tiền nhà.
• Mức: Tính theo số người trong hộ, thu nhập, tiền thuê và 6 cấp độ thuê khu vực (Mietstufe). Trung bình khoảng 370 €/tháng (tính đến 2026; có thể thay đổi).
• Cơ quan tiếp nhận: Wohngeldstelle của thành phố/quận nơi cư trú.
• Người nước ngoài chỉ cần có giấy phép cư trú là có thể nộp đơn. Sinh viên không thể nhận đồng thời với BAföG.

Sozialwohnung (nhà ở xã hội)

• Nhà do nhà nước hỗ trợ xây, cho thuê thấp hơn giá thị trường. Quyền vào ở xác định bằng Wohnberechtigungsschein (WBS — giấy chứng nhận quyền ở).
• WBS xét theo thu nhập hộ (khác nhau theo bang) — thường hộ 4 người có thu nhập 40.000–55.000 €/năm trở xuống (tính đến 2026; có thể thay đổi).
• Ở các thành phố lớn (Berlin, Munich, Hamburg) danh sách chờ rất dài, có thể nhiều năm.

Mietspiegel (bảng giá thuê chuẩn)

• Dữ liệu giá thuê trung bình theo khu vực do thành phố/quận công bố. Khi tăng giá thuê, chủ nhà chỉ được tăng trong phạm vi ±20% so với bảng này.
• Mietpreisbremse (giới hạn tăng giá): Quy định không cho phép giá thuê hợp đồng mới vượt quá 110% trung bình khu vực. Áp dụng tại các thành phố lớn như Berlin, Hamburg.

Người thuê nước ngoài cần biết

• Hợp đồng (Mietvertrag): Bản tiếng Đức là chính. Thường là không thời hạn (unbefristet); thông báo chấm dứt (Kündigung) thường 3 tháng trước bằng văn bản.
• Tiền cọc (Kaution): Tối đa 3 tháng tiền thuê, phải gửi vào tài khoản riêng không lãi.
• Anmeldung (đăng ký cư trú): Trong vòng 14 ngày sau khi vào ở, cần Wohnungsgeberbestätigung do chủ nhà cấp. Đăng ký này là điểm xuất phát cho mọi thủ tục hành chính.
• Schufa (chứng minh tín dụng): Gần như bắt buộc khi tìm nhà. Ngay sau nhập cảnh có thể dùng thư bảo lãnh của công ty/người sử dụng lao động.

Lưu ý

• Nebenkosten (phí dịch vụ và sưởi): Quảng cáo ghi tách "Kaltmiete 900 €" + "Nebenkosten 250 €". Hãy cộng lại để tính chi phí thực tế.
• Hoàn tiền cọc: Quyết toán trong 3–6 tháng sau khi trả nhà. Hãy kiểm tra hợp đồng có yêu cầu sơn lại tường, sửa nhỏ (Schönheitsreparaturen) hay không.
• Thuê nhà trống không nội thất (unmöbliert) — thường bếp, đèn, thanh treo rèm cũng phải tự lo, khác lớn so với Hàn Quốc.

Hướng dẫn chính thức: Hướng dẫn nhà ở của BMWSB, Thông tin Wohngeld