Wohnraumförderung

Die Wohnkosten in Korea — vor allem im Großraum Seoul — sind hoch. Der Staat senkt die Belastung durch öffentlich geförderten Mietwohnungsbau (공공임대주택) und zinsgünstige Wohnungsbaukredite. In Korea lebende Zugewanderte können viele dieser Programme in Anspruch nehmen, sobald sie eine F-5, F-6 oder eine bestimmte Aufenthaltsdauer nachweisen können.

Mietformen verstehen

• 전세 (Jeonse): Die für Korea typische Form — eine hohe Sicherheit von 50~80 % des Kaufwerts wird hinterlegt, eine monatliche Miete entfällt. Bei Vertragsende wird der gesamte Betrag zurückgezahlt. Auch für Ausländer möglich, doch der Schutz vor Jeonse-Betrug (Grundbuchauszug, Mietsicherungsgarantie der HUG) ist Pflicht.
• 월세 (Wolse): Übliche Mietform mit kleinerer Sicherheit (in der Regel 10~50 Mio. ₩) und monatlicher Miete — die in der Praxis häufigste Form für ausländische Kurzzeitbewohner.
• 반전세 (Banjeonse): Mischform mit niedrigerer Sicherheit als Jeonse und einer Restmiete.
• Mietverhältnisse stehen unter dem Schutz des Mieterschutzgesetzes — Verlängerungsanspruch (2+2 Jahre) und Mieterhöhungsobergrenze (5 %).

Öffentlich geförderter Mietwohnungsbau (LH, SH u. a.)

• 국민임대 (Volksmiete): Wohnungslose Haushalte mit höchstens 70 % des Mediankommens — Miete bei 60~80 % des Marktwerts, bis zu 30 Jahre Wohnzeit.
• 영구임대 (Daueröffentliche Miete): Empfänger der Grundsicherung, Ehrenkriegsteilnehmer u. a. — rund 30 % der Marktmiete.
• 행복주택 (Glückswohnung): Junge Erwachsene, frisch Verheiratete und Senioren — 60~80 % der Marktmiete, 6~20 Jahre.
• 매입임대 / 전세임대: Die LH (Land and Housing Corporation) erwirbt private Wohnungen oder mietet sie als Jeonse an und vermietet sie weiter — vielfältige Lagen und Größen.
• Bewerbung als Ausländer: Zugang vor allem für F-5 (Daueraufenthalt), F-6 (Heiratsmigration), anerkannte Flüchtlinge und Eingebürgerte. Für F-2 und E-Visa nur in Pilotprogrammen einzelner Gebietskörperschaften oder über private geförderte Vermietungen.

Kredite und Bürgschaften

• 버팀목 전세자금대출 (Beotimmok): Zinsgünstiges Jeonse-Darlehen für junge Erwachsene und frisch Verheiratete (Zinssatz rund 1,5~3 %, Höchstbetrag mehrere Hundert Mio. ₩).
• 디딤돌 주택구입대출 (Didimdol): Wohneigentumsdarlehen für einkommensschwache Haushalte mit fester Verzinsung.
• HUG- und HF-Mietsicherungsgarantie: Versicherung gegen ausbleibende Rückzahlung der Mietsicherheit. Auch für Ausländer offen — beim Abschluss eines Jeonse-Vertrags dringend zu empfehlen.
• 청년 월세 한시 특별지원: Befristete Hilfe von 200.000 ₩ über 12 Monate für junge Erwachsene mit niedrigem Einkommen (Programmverlängerung politisch abhängig).

Sicht von in Korea lebenden Zugewanderten

• Mietverträge können mit der 외국인등록증 (ARC) abgeschlossen werden — beim Vertragsschluss aber unbedingt einen lizenzierten Makler (공인중개사) einbeziehen und den Grundbuchauszug selbst prüfen.
• Bestätigungsdatum (확정일자) im Einwohnermeldeamt oder beim Grundbuchamt sowie die Wohnsitzanmeldung (전입신고) sind am selben Tag zu erledigen — nur dann ist die Mietsicherheit bei einer späteren Versteigerung vorrangig geschützt.
• Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist weitgehend unbeschränkt; nur in Sicherheits- und Militärschutzzonen ist eine Anzeige oder Genehmigung nötig. Nach dem Kauf fallen Grundsteuer und gegebenenfalls die Comprehensive Real Estate Tax (종합부동산세) an.
• Nach Erwerb der koreanischen Staatsbürgerschaft öffnet sich der Zugang zu Wohnungssparkonten (청약통장) und zur Sonderzuteilung für junge Familien.

Worauf zu achten ist

• Jeonse-Betrug ist ein gesellschaftliches Thema. Die Mietsicherheit sollte 70 % des Marktwerts nicht übersteigen, vorrangige Hypotheken sind zu prüfen.
• Wartelisten für öffentlich geförderten Wohnraum sind lang (mehrere Jahre); je früher der Antrag gestellt wird, desto besser.
• Zinssätze, Höchstbeträge und Einkommensgrenzen werden jährlich angepasst.

Offizielle Hinweise: LH Cheongyak Plus, SH Seoul Housing, Housing and Urban Fund, HUG