Wohnen in Estland (Eluase)
Die Wohnungsmiete regelt das Schuldrechtsgesetz (Võlaõigusseadus), das landesweite Regeln für Kaution, Mieterhöhungen und Kündigung festlegt. Menschen mit geringem Einkommen erhalten Hilfe bei den Wohnkosten vor allem über die kommunale Existenzsicherungsleistung, und die Gemeinden stellen Sozialwohnungen bereit. Jede Gemeinde, auch Tallinn, legt innerhalb des nationalen Rechts eigene Regeln und Wohnkostengrenzen fest.
Mieten: Ihre Rechte als Mieter
- Kaution (tagatisraha): höchstens drei Monatsmieten. Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem eigenen Geld auf einem Bankkonto anlegen, und die Zinsen stehen Ihnen zu. Erhebt der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Mietende keine Forderung, können Sie die Kaution zurückverlangen.
- Mieterhöhungen: Bei einem unbefristeten Mietvertrag darf der Vermieter die Miete einmal im Jahr erhöhen. Die Erhöhung muss mindestens 30 Tage vorher schriftlich mit Begründung und Berechnung angekündigt werden. Sie können eine überhöhte Erhöhung anfechten oder den Vertrag innerhalb von 30 Tagen mit einer Frist von 30 Tagen kündigen.
- Kündigung: Einen unbefristeten Mietvertrag können beide Seiten mit einer Frist von mindestens drei Monaten kündigen. Ein befristeter Vertrag endet am vereinbarten Datum, sofern er nicht aus einem gesetzlichen Grund vorzeitig beendet wird.
- Kosten: Einen Anteil an den Instandhaltungs- und Modernisierungskosten des Gebäudes zahlt der Mieter nur, wenn das schriftlich vereinbart wurde.
- Streitigkeiten: Eine Gemeinde kann eine Mietschlichtungsstelle (üürikomisjon) einrichten; andernfalls gehen Streitigkeiten vor Gericht.
Hilfe bei den Wohnkosten
- Existenzsicherungsleistung (toimetulekutoetus): Die Gemeinde zieht bei der Berechnung Ihre Wohnkosten innerhalb der vom Gemeinderat festgelegten Grenzen von Ihrem Einkommen ab. 2026 liegt das Existenzminimum nach Abzug der Wohnkosten bei 220 € im Monat für eine alleinlebende Person. Seit 2026 zählt ein Mietvertrag zwischen Familienangehörigen für diese Leistung nicht mehr.
- Sozialwohnungen (eluruumi tagamine): Die Gemeinden müssen Menschen helfen, die sich wegen ihrer sozialen und wirtschaftlichen Lage keine geeignete Wohnung beschaffen können (Sozialhilfegesetz § 41). Stellen Sie den Antrag bei Ihrer Gemeinde.
Wohneigentum kaufen
Die staatliche Stiftung EIS bürgt für Wohnungsbaukredite bestimmter Gruppen, sodass Sie mit 10 % Eigenkapital statt eines höheren Anteils kaufen können. Berechtigt sind junge Familien (ein Elternteil bis 35 mit einem Kind bis 16, oder bis 40 mit mindestens zwei Kindern), junge Fachkräfte und weitere Gruppen. Die Bürgschaft deckt bis zu 24 % des Immobilienwerts, höchstens 20.000 €, gegen eine einmalige Gebühr von 3 % (EIS-Bedingungen 2026). Sie beantragen sie über Ihre Bank.
Häufige Stolperfallen für Neuankömmlinge
- Schließen Sie den Mietvertrag schriftlich ab und melden Sie Ihre Adresse im Bevölkerungsregister an.
- Zahlen Sie die Kaution per Überweisung und bewahren Sie den Nachweis auf; das Gesetz begrenzt sie auf drei Monatsmieten.
- Eine Mieterhöhung ohne schriftliche Begründung ist unwirksam.
- Wenn Sie eine eigene Wohnung vermieten, geben Sie die Mieteinnahmen bei der Steuer- und Zollbehörde an.
Offizielle Informationen: Schuldrechtsgesetz (Estnisch), Sozialministerium: Existenzsicherungsleistung, EIS: Bürgschaft für Wohnungsbaukredite, Sozialhilfegesetz (Estnisch)