السكن في النمسا

تعتمد حقوق المستأجرين في النمسا أساساً على قانون الإيجار (Mietrechtsgesetz، MRG)، لكن ليست كل شقة خاضعة له بالكامل. وإلى جانب الإيجارات الخاصة، يوجد قطاعان كبيران غير ربحيين: شقق البلدية (Gemeindewohnungen) التي تملكها البلديات، والسكن محدود الربح (Genossenschaftswohnungen) الذي تبنيه جمعيات إسكان غير ربحية. وتدير الولايات بدلات السكن؛ والأمثلة أدناه من فيينا. أياً كان ما تستأجره، سجّل عنوانك خلال 3 أيام من انتقالك إليه.

الإيجار الخاص

• إلى أي مدى ينطبق MRG: ينطبق بالكامل (مع حدود للإيجار وحماية من إنهاء العقد) أساساً على الشقق في المباني التي تضم 3 وحدات على الأقل والمبنية قبل 9 مايو 1945 وغير المملوكة كوحدات ملكية مشتركة. وينطبق جزئياً (حماية من إنهاء العقد دون حدود للإيجار) أساساً على المباني الجديدة غير المدعومة وشقق الملكية المشتركة. ولا ينطبق إطلاقاً، مثلاً، على العقود الموقعة بعد 31 ديسمبر 2001 في بيت يضم وحدتين (2) على الأكثر يملكه المؤجر أو قريب مقرّب منه.
• الإيجار يتكون من صافي الإيجار، وحصة من تكاليف تشغيل المبنى (Betriebskosten)، وضريبة القيمة المضافة بنسبة 10%.
• العقود محددة المدة: بموجب MRG، مدتها 5 سنوات على الأقل (3 سنوات إذا كان المؤجر شخصاً عادياً وليس شركة). وبعد السنة الأولى يمكنك إنهاء العقد في نهاية أي شهر بإشعار مدته 3 أشهر. ويمكن عادةً إنهاء العقود غير محددة المدة بإشعار مدته شهر واحد (1).
• التأمين (Kaution): يُتفق على المبلغ، وعادةً يعادل إيجار 3 أشهر إجمالي؛ ويُسمح بما يصل إلى 6. ويجب على المؤجر استثماره بأمان وإعادته مع الفوائد، مخصوماً منه الأضرار التي تتجاوز الاستهلاك العادي.
• عمولة الوسيط: منذ 1 يوليو 2023 يدفع العمولةَ من يكلّف الوسيط العقاري (Bestellerprinzip، مبدأ من يطلب يدفع)، وهو عادةً المؤجر. ولا يُسمح في الشقق الخاضعة لـ MRG بالكامل بالمدفوعات مقابل تسليم الشقة فقط (Ablöse) ولا برسوم صياغة العقد.

السكن الاجتماعي والسكن محدود الربح

• شقق البلدية: تضع البلديات قواعدها الخاصة. والشروط المعتادة هي الجنسية النمساوية أو السويسرية أو تصريح "Daueraufenthalt EU" (الإقامة طويلة الأمد)، وحد أدنى لمدة السكن الرئيسي، وحد للدخل. وتشترط فيينا سكناً رئيسياً في المدينة لمدة سنتين (2) على الأقل والحصول على Wiener Wohn-Ticket الذي تصدره Wohnberatung Wien.
• الشقق محدودة الربح: عادةً تسجّل لشقة قيد الإنشاء وتدفع مساهمة تمويل لمرة واحدة. وتُعاد إليك عند المغادرة، مخصوماً منها 1% عن كل سنة.

بدل السكن

Wohnbeihilfe في فيينا (بدل السكن) يساعد المستأجرين الذين تكون تكاليف سكنهم مرتفعة جداً مقارنةً بدخلهم. يجب أن تعيش في فيينا وأن يكون سكنك الرئيسي فيها، وأن تستأجر الشقة (لا من أحد أقاربك)، وأن يكون دخل أسرتك بين الحدين الأدنى والأقصى المحددين قانوناً. ولا يمكنك الحصول عليه مع دعم الحد الأدنى للدخل. ويستحقه مواطنو الدول الثالثة بعد 5 سنوات من الإقامة الفعلية والقانونية في النمسا. ولا يمكنك التقدم إلا لشقة تسكنها بالفعل.

أخطاء شائعة لدى القادمين الجدد

• وثّق حالة الشقة بالصور ومحضر تسليم عند الانتقال إليها ومغادرتها. فهذا يحمي مبلغ التأمين.
• لا تدفع Ablöse من نوع "مال المفتاح" لمجرد الحصول على شقة. ويمكن استرداد المدفوعات غير القانونية خلال مدة تصل إلى 10 سنوات.
• يجب أن يكون إشعار إنهاء العقد مكتوباً وموقّعاً. والبريد الإلكتروني العادي غير صالح.
• قبل التوقيع، اسأل مركز استشارات للمستأجرين عما إذا كان MRG ينطبق.

الإرشادات الرسمية: oesterreich.gv.at: الإيجارات الخاصة، oesterreich.gv.at: التأمين، oesterreich.gv.at: شقق البلدية، فيينا: بدل السكن، فيينا: شقق البلدية