Wohnungsförderung in Spanien (Vivienda)

Die spanische Wohnungspolitik ruht auf zwei Säulen: dem geförderten Wohnungsbau (VPO, Vivienda de Protección Oficial) und den Mietzuschüssen (ayudas al alquiler). Beide werden in regelmäßigen fünf- bis sechsjährigen nationalen Wohnungsplänen (Plan Estatal de Vivienda) gebündelt. Den Rahmen setzt das Ministerium (Ministerio de Vivienda) auf staatlicher Ebene; die 17 Comunidades Autónomas legen die Vergabekriterien und das Antragsverfahren konkret fest, sodass dieselbe VPO-Form in Katalonien (Generalitat), Madrid, dem Baskenland oder Andalusien unterschiedlich aussieht. Der wichtigste Unterschied zu Korea ist, dass die Eigentumsquote sehr hoch ist und der Mietmarkt vergleichsweise klein ist; in einigen Großstädten gelten Mietregulierungen in als angespannt erklärten Zonen (zonas tensionadas).

VPO (Vivienda de Protección Oficial)

• Geförderter Wohnungsbau mit staatlich festgesetzten Höchstpreisen für Verkauf oder Miete; verfügbar als Eigentum (VPO en venta) und als Mietwohnung (VPO en alquiler).
• Voraussetzungen — Einkommensobergrenze (ein Vielfaches des IPREM), kein anderes Wohneigentum, regionale Aufenthaltsdauer, NIE und empadronamiento.
• Antrag — Eintragung beim regionalen Wohnungsregister (z. B. Agència de l'Habitatge de Catalunya, Agencia de Vivienda Social de Madrid, Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo); Vergabe per Punktesystem oder Verlosung.
• Beschränkung von Weiterverkauf und Untervermietung — über einen Zeitraum von in der Regel zehn bis dreißig Jahren ist der Verkauf bzw. die Vermietung zu Marktpreisen nicht zulässig.

Plan Estatal de Vivienda (nationaler Wohnungsplan)

• Alle fünf bis sechs Jahre veröffentlichter Gesamtplan; er bündelt Mietzuschüsse, Wohnhilfen für Junge, Anpassungen für Senioren und Zuschüsse zur energetischen Sanierung.
• Wohnzuschuss für Junge (bono alquiler joven) — für unter 35-Jährige mit Einkommensgrenze; je nach Programmperiode aktiv.
• Energetische Sanierung — teilfinanziert über Next Generation EU; Zuschüsse für Dämmung und Fenstertausch.

Mietregulierung (seit dem Wohnungsgesetz 2023)

• Mit dem im Mai 2023 in Kraft getretenen Wohnungsgesetz (Ley 12/2023) können die Comunidades „angespannte Wohnmarktzonen (zonas de mercado residencial tensionado)" ausweisen, in denen Mietsteigerungen begrenzt sind.
• Katalonien geht bei der Anwendung am weitesten und hat in Barcelona und weiteren Gemeinden zonas tensionadas ausgewiesen; Madrid, Valencia und Andalusien sind hier zurückhaltender.
• Für Großvermieter (gran tenedor, in der Regel ab fünf Wohnungen) gelten strengere Regeln; bei Privatvermietern wird unter anderem der bisherige Mietzins als Referenz für Neuverträge herangezogen.

Mietpraxis

• Standardmietverträge laufen fünf Jahre (Privatvermieter) bzw. sieben Jahre (juristische Personen) mit automatischer Verlängerung als Grundregel (Mietgesetz LAU 1994 in der Fassung der jüngsten Reformen).
• Kaution (fianza) — meist eine Monatsmiete; zusätzliche Sicherheiten (aval, garantía) werden häufig verlangt.
• Bei der Anmietung sind für Ausländer in der Regel NIE, empadronamiento und Einkommensnachweise (nómina, bei Selbstständigen die declaración de IRPF) unverzichtbar.

Häufige Stolpersteine

• Für die VPO-Vergabe ist meist die Voreintragung in das regionale Wohnungsregister erforderlich; eine Anmeldung gleich nach Einreise wird empfohlen (etwa Registre de sol·licitants in Katalonien).
• Bei Mietverhältnissen mit institutionellen Vermietern (piso de banco, fondo) sind die Bonitätsanforderungen hoch; neu zugezogene Koreaner ohne Bürgen werden mitunter abgelehnt. Eine Vorauszahlung von zwei bis drei Monatsmieten wird häufiger verlangt.
• Kurzzeitmiete (alquiler de temporada, alquiler turístico) fällt nicht unter das LAU und unterliegt keiner Mietregulierung — entsprechend hoch sind die Preise. Bei einem geplanten Aufenthalt ab sechs Monaten empfiehlt sich der reguläre Vertrag.
• Beim Kauf kommen regionale und kommunale Steuern hinzu — ITP (regionale Übertragungssteuer), IBI (kommunale Immobiliensteuer) und plusvalía municipal; eine Prüfung der jeweils geltenden Sätze vor Vertragsabschluss ist sinnvoll.

Offizielle Hinweise: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, regionale Wohnungsbehörden wie Agència de l'Habitatge de Catalunya oder Agencia de Vivienda Social de Madrid.