Apoyo a la vivienda

El coste de la vivienda en Corea, especialmente en el área metropolitana, es muy alto. El gobierno alivia esa carga con vivienda pública en alquiler y préstamos hipotecarios y de fianza a tipos reducidos, y los residentes de origen extranjero pueden acceder a buena parte de los programas si tienen residencia permanente, son inmigrantes por matrimonio o cumplen ciertos requisitos de residencia.

Cómo se entiende el alquiler en Corea

• 전세 (jeonse) — Se entrega una fianza muy alta (50~80% del precio de venta) y se vive sin renta mensual; al vencer el contrato la fianza se devuelve íntegra. Los extranjeros pueden firmarlo, pero es imprescindible prevenir el fraude (revisión del registro, inscripción del derecho de jeonse, garantía HUG).
• 월세 (wolse) — Fianza (en general de ₩10 millones a varios decenas de millones) más renta mensual. Es la modalidad habitual para extranjeros con estancia corta.
• 반전세 (banjeonse) — Forma intermedia, con menor fianza que el jeonse y una renta mensual.
• Los contratos están protegidos por la Ley de Protección de Arrendamientos (주택임대차보호법) — refuerzo de la posición del arrendatario (2 años + 2 años de prórroga, tope del 5% en la subida).

Vivienda pública en alquiler (LH, SH, etc.)

• 국민임대 (alquiler nacional) — Para personas sin vivienda con renta dentro del 70% inferior — alquiler al 60~80% del precio de mercado, con permanencia de hasta 30 años.
• 영구임대 (alquiler permanente) — Beneficiarios de la garantía mínima de subsistencia, condecorados, etc., al 30% del precio de mercado.
• 행복주택 (Happy Housing) — Para jóvenes, parejas recién casadas y mayores; al 60~80% del precio de mercado, con permanencia de 6 a 20 años.
• 매입임대·전세임대 — La LH compra o arrienda en jeonse vivienda privada y la realquila — variedad de ubicaciones y superficies.
• Solicitud por extranjeros — En general pueden solicitar residentes permanentes (F-5), inmigrantes por matrimonio (F-6), refugiados y nacionalizados. Quienes tienen F-2 o serie E quedan limitados a programas piloto de algunos gobiernos locales o al alquiler privado.

Préstamos y avales

• Préstamo Beotimmok para fianza de jeonse — Préstamo a tipo reducido para jóvenes y parejas recién casadas (interés cercano al 1,5~3%, con tope en cientos de millones de ₩).
• Préstamo Didimdol de compra de vivienda — Para personas sin vivienda con renta media-baja, a tipo fijo bajo, con condiciones de tope e ingresos.
• Aval de fianza HUG/HF — Protección estatal frente al impago de la fianza al vencer el contrato. También está abierto a extranjeros y se recomienda encarecidamente al firmar un jeonse.
• Apoyo temporal a la renta mensual de jóvenes — ₩200.000 al mes durante 12 meses para jóvenes con renta por debajo de cierto umbral (sujeto a prórrogas).

Perspectiva de personas inmigrantes en Corea

• Para firmar un contrato basta el 외국인등록증 (ARC), pero conviene formalizarlo con un agente inmobiliario certificado (공인중개사) y revisar uno mismo el registro de la propiedad.
• Es imprescindible obtener el 확정일자 (sello de fecha cierta en el centro comunitario o registro) y hacer el 전입신고 (alta de domicilio) el mismo día, para conservar la prelación de la fianza.
• La compra de inmueble por extranjeros apenas tiene restricciones, salvo declaraciones o autorizaciones en zonas de protección militar. Tras la compra hay que pagar impuesto sobre bienes inmuebles y, en su caso, impuesto integral sobre bienes inmuebles.
• Tras adquirir la nacionalidad coreana se obtiene de forma automática el derecho a la cuenta de inscripción para vivienda nueva (청약통장) — útil para los cupos especiales de jóvenes y parejas recién casadas.

Aspectos importantes

• El fraude en jeonse ha sido un problema social. Compruebe siempre que la fianza no supere el 70% del valor de mercado y que no haya hipotecas previas.
• Las listas de espera de la vivienda pública son largas (años) y los requisitos son exigentes. Cuanto antes solicite, mejor.
• Los datos (intereses, topes, condiciones de renta) cambian cada año.

Referencias oficiales: LH Cheongyak Plus, SH Seoul Housing & Communities, Fondo Nacional de Vivienda Urbana, HUG