Chính sách nhà ở và khủng hoảng nhà ở Hà Lan

Thị trường nhà ở Hà Lan có cấu trúc 3 phân khúc: nhà thuê xã hội (sociale huur) + nhà thuê tự do (vrije sector) + nhà sở hữu. Tuy nhiên, từ cuối những năm 2010, woningnood (khủng hoảng nhà ở) ngày càng nghiêm trọng và là rào cản gia nhập lớn nhất đối với người nước ngoài tìm chỗ ở. Chính phủ cố giảm gánh nặng qua nhiều cơ chế: huurtoeslag (hỗ trợ tiền thuê), kiểm soát tiền thuê sociale huur, hypotheekrenteaftrek (khấu trừ lãi vay mua nhà) khi sở hữu.

Sociale Huur (Nhà thuê xã hội)

• Là nhà thuê do woningcorporatie (hợp tác xã nhà ở phi lợi nhuận) sở hữu và quản lý; tiền thuê được kiểm soát dưới ngưỡng pháp định (huurtoeslagrens khoảng €879/tháng tính đến 2024).
• Điều kiện: Hộ có thu nhập dưới ngưỡng (cơ sở 2024 — độc thân khoảng €47.699, vợ chồng khoảng €52.671); cần đăng ký qua woningnet do tòa thị chính phát hành.
• Thời gian chờ: Tại các đô thị lớn như Amsterdam và Utrecht, trung bình lên tới 10–14 năm — thực tế người nước ngoài mới đến rất khó kỳ vọng được nhận trực tiếp.

Vrije Sector (Nhà thuê tự do)

• Là thị trường không có trần tiền thuê — phần lớn các căn người nước ngoài thực sự thuê nằm ở đây.
• Tiền thuê chênh lệch lớn theo đô thị và khu vực: căn 1 phòng ngủ ở Amsterdam thường khoảng €1.800–€2.500/tháng và đã tăng nhanh hằng năm.
• Theo Wet betaalbare huur (luật tiền thuê hợp lý) có hiệu lực từ 2024, các căn dưới một mức điểm nhất định (WWS-punten) cũng bị kiểm soát tiền thuê (thuộc khu vực midden-huur).

Huurtoeslag (Hỗ trợ tiền thuê)

• Là khoản hỗ trợ tiền thuê dành cho người thuê thu nhập thấp, do Belastingdienst/Toeslagen chi trả.
• Cơ sở 2024 — phải đáp ứng các điều kiện như tiền thuê dưới khoảng €879/tháng, thu nhập độc thân dưới khoảng €34.000, tài sản dưới khoảng €36.952…
• Nộp đơn bằng BSN và DigiD; cần hợp đồng thuê và chứng từ tiền thuê.

Sở hữu nhà và vay thế chấp

• Quyền lợi lớn nhất cho người mua là hypotheekrenteaftrek (khấu trừ lãi vay thế chấp vào thu nhập box1, tối đa 36,97% theo cơ sở 2024) — nhưng đã bị thu hẹp dần từ 2014.
• Khi mua, phải đóng overdrachtsbelasting (thuế chuyển nhượng) 2%; người mua lần đầu dưới 35 tuổi (đối với nhà từ €510.000 trở xuống) được miễn (miễn thuế cho starterswoning).
• Hạn mức vay (LTV) có thể tới 100%, nhưng điều kiện an toàn thường được hình thành trong phạm vi NHG (bảo lãnh nhà nước) khoảng €435.000 trở xuống.

Điểm người nhập cư hay bỏ sót

• Người được áp dụng 30% ruling có thu nhập chịu thuế nhìn thấp hơn — hạn mức vay có thể bị giảm. Một số ngân hàng tính cộng cả phần 30% ruling khi đánh giá, một số thì không, nên thương lượng với mortgage adviseur được khuyến nghị.
• Các căn cho thuê được rao trên makelaar (môi giới bất động sản) và các nền tảng (Funda, Pararius, Kamernet…) hết rất nhanh. 1–2 tháng trước/sau khi nhập cảnh nên dự trù ngân sách lưu trú ngắn hạn (short-stay).
• inschrijving (đăng ký cư trú) là bắt buộc để được cấp BSN, nên trước khi ký hợp đồng cần xác nhận chủ nhà có cho phép đăng ký (inschrijven toegestaan) hay không.

Tham khảo chính thức: government.nl: Housing, Huurcommissie, Belastingdienst: Huurtoeslag