Vivienda en Estonia (Eluase)
El alquiler de vivienda se rige por la Ley de Obligaciones (Võlaõigusseadus), que fija normas nacionales sobre fianzas, subidas del alquiler y preaviso. Las personas con ingresos bajos reciben ayuda con los gastos de vivienda principalmente a través de la ayuda de subsistencia municipal, y los municipios ofrecen vivienda social. Cada municipio, incluido Tallin, fija sus propias normas y límites de gastos de vivienda dentro de la ley nacional.
Alquiler: sus derechos como inquilino
- Fianza (tagatisraha): como máximo tres meses de alquiler. Puede pagarla en tres plazos mensuales iguales. El propietario debe guardarla en una cuenta bancaria separada de su propio dinero, y los intereses le pertenecen a usted. Si el propietario no hace ninguna reclamación en los dos meses siguientes al fin del contrato, puede exigir su devolución.
- Subidas del alquiler: en un contrato indefinido, el propietario puede subir el alquiler una vez al año. La subida debe comunicarse por escrito con al menos 30 días de antelación, con los motivos y el cálculo. Puede impugnar una subida excesiva o poner fin al contrato en un plazo de 30 días con 30 días de preaviso.
- Preaviso: cualquiera de las partes puede poner fin a un contrato indefinido con al menos tres meses de preaviso. Un contrato de duración determinada termina en su fecha de finalización, salvo que se resuelva antes por un motivo legal.
- Gastos: el inquilino paga una parte de los gastos de mantenimiento y mejora del edificio solo si se acordó por escrito.
- Conflictos: un municipio puede crear una comisión de conflictos de alquiler (üürikomisjon); si no existe, los conflictos van a los tribunales.
Ayuda con los gastos de vivienda
- Ayuda de subsistencia (toimetulekutoetus): al calcular la ayuda, el municipio descuenta de sus ingresos los gastos de vivienda, dentro de los límites que fija el consejo municipal. En 2026 el nivel de subsistencia después de los gastos de vivienda es de 220 € al mes para una persona que vive sola. Desde 2026, un contrato de alquiler entre familiares ya no cuenta para esta ayuda.
- Vivienda social (eluruumi tagamine): los municipios deben ayudar a las personas que no pueden procurarse una vivienda adecuada por su situación social y económica (Ley de Bienestar Social § 41). Presente la solicitud en su municipio.
Comprar una vivienda
La fundación estatal EIS avala préstamos hipotecarios para algunos grupos, de modo que puede comprar con una entrada del 10 % en lugar de una mayor. Pueden acogerse las familias jóvenes (un progenitor de hasta 35 años con un hijo de hasta 16, o de hasta 40 con al menos dos hijos), los especialistas jóvenes y otros. El aval cubre hasta el 24 % del valor del inmueble, con un máximo de 20.000 €, por una comisión única del 3 % (condiciones de EIS en 2026). Se solicita a través de su banco.
Errores frecuentes de los recién llegados
- Haga el contrato de alquiler por escrito y registre su dirección en el registro de población.
- Pague la fianza por transferencia bancaria y guarde el justificante; la ley la limita a tres meses de alquiler.
- Una subida del alquiler comunicada sin motivos por escrito es nula.
- Si alquila un piso de su propiedad, declare los ingresos del alquiler a la Junta de Impuestos y Aduanas.
Información oficial: Ley de Obligaciones (estonio), Ministerio de Asuntos Sociales: ayuda de subsistencia, EIS: aval para préstamos de vivienda, Ley de Bienestar Social (estonio)