La vivienda en Austria

Los derechos de los inquilinos en Austria dependen sobre todo de la Ley de Arrendamientos (Mietrechtsgesetz, MRG), pero no todos los pisos están sujetos a ella por completo. Junto al alquiler privado hay dos grandes sectores sin ánimo de lucro: las viviendas municipales (Gemeindewohnungen), propiedad de los municipios, y las viviendas de beneficio limitado (Genossenschaftswohnungen), construidas por asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro. Las ayudas a la vivienda las gestionan los Länder; los ejemplos siguientes son de Viena. Alquile lo que alquile, registre su domicilio en los 3 días siguientes a mudarse.

Alquilar en el mercado privado

• Hasta qué punto se aplica la MRG: por completo (con límites de renta y protección frente a la rescisión) sobre todo a pisos en edificios de al menos 3 viviendas construidos antes del 9 de mayo de 1945 y que no están en régimen de propiedad horizontal. En parte (protección frente a la rescisión, sin límites de renta) sobre todo a edificios nuevos sin subvención y a pisos en propiedad horizontal. Nada en absoluto, por ejemplo, a los contratos firmados después del 31 de diciembre de 2001 en una casa de 2 viviendas como máximo que sea propiedad del arrendador o de un familiar cercano.
• El alquiler se compone de la renta neta, una parte de los gastos de funcionamiento del edificio (Betriebskosten) y un 10 % de IVA.
• Contratos de duración determinada: según la MRG, al menos 5 años (3 años si el arrendador es un particular y no una empresa). Pasado el primer año, puede terminar el contrato al final de cualquier mes con un preaviso de 3 meses. Los contratos indefinidos normalmente pueden terminarse con 1 mes de preaviso.
• Fianza (Kaution): la cantidad se pacta; lo habitual son 3 meses de alquiler bruto y se permiten hasta 6. El arrendador debe depositarla de forma segura y devolverla con intereses, descontando los daños que vayan más allá del desgaste normal.
• Honorarios de la agencia: desde el 1 de julio de 2023 paga los honorarios quien contrata al agente inmobiliario (Bestellerprinzip, principio de quien encarga paga), normalmente el arrendador. En los pisos sujetos por completo a la MRG no se permiten los pagos solo por ceder un piso (Ablöse) ni las tasas por redactar el contrato.

Vivienda social y de beneficio limitado

• Viviendas municipales: cada municipio fija sus propias normas. Las condiciones habituales son la nacionalidad austriaca o suiza o el permiso "Daueraufenthalt EU" (residente de larga duración), un periodo mínimo de residencia principal y un límite de ingresos. Viena exige al menos 2 años de residencia principal en la ciudad y un Wiener Wohn-Ticket, que expide la Wohnberatung Wien.
• Viviendas de beneficio limitado: normalmente se inscribe para un piso en construcción y paga una aportación de financiación única. Se le devuelve cuando se va, descontando un 1 % por año.

Ayuda a la vivienda

La Wohnbeihilfe de Viena ayuda a los inquilinos cuyos gastos de vivienda son demasiado altos en relación con sus ingresos. Debe vivir y tener su residencia principal en Viena, alquilar el piso (no a un familiar) y tener unos ingresos del hogar entre el mínimo y el máximo legales. No puede recibirla junto con la ayuda de ingreso mínimo. Los nacionales de terceros países tienen derecho tras 5 años de residencia efectiva y legal en Austria. Solo puede solicitarla para un piso en el que ya vive.

Errores frecuentes de los recién llegados

• Documente el estado del piso con fotos y un acta de entrega al entrar y al salir. Así protege su fianza.
• No pague una Ablöse a modo de "dinero por la llave" solo para conseguir un piso. Los pagos ilegales pueden reclamarse durante un máximo de 10 años.
• El preaviso debe darse por escrito y con firma. Un simple correo electrónico no es válido.
• Antes de firmar, pregunte en un centro de asesoramiento para inquilinos si se aplica la MRG.

Información oficial: oesterreich.gv.at: alquiler privado, oesterreich.gv.at: fianza, oesterreich.gv.at: viviendas municipales, Viena: ayuda a la vivienda, Viena: viviendas municipales